La intervención se centra en un solar ubicado en el Ensanche de Amara Nuevo (años 50), en donde anteriormente se levantaban los Cines Astoria (1964). Como consecuencia de la crisis del sector cinematográfico, los propietararios decidieron implantar nuevas actividades y, tras analizar diferentes alternativas, se decantaron por un doble uso de vivienda y hotel. La parcela presenta una cierta singularidad al estar situada en el extremo sur de la avenida de Sancho el Sabio y abierta a la plaza Pío XII, con cuyo perímetro linda en parte. Es precisamente a lo largo de dicho perímetro, con unas vistas más amplias y favorecidas, donde se orientan las viviendas, reservando el resto del terreno –calle Sagrada Familia y patio de manzana– para el hotel. Al tratarse de una construcción urbana, las condiciones se ajustan a las determinaciones que el Plan General de San Sebastian establece para los ensanches, lo que ha permitido plantear 63 viviendas y un hotel de 102 habitaciones, junto con cuatro plantas bajo rasante para garajes. El doble uso de este proyecto guía permanentemente las decisiones en lo referente a su imagen. Desde un principio, se asume que se debe remarcar el carácter independiente y diferencial de las actividades que van a desarrollarse en él. Esta idea tiene su reflejo en la fachada, razón por la que los materiales utilizados pueden calificarse de antagónicos. De este modo, en las viviendas se diseña ventilada de piedra (granito negro), mientras que en el hotel se resuelve con un prefabricado de hormigón (de color blanco) que, unido a las diferentes dimensiones de una y otra (piedra y prefabricado), permiten una comprensión más sencilla de ambos usos. Como elementos compositivos, se incorporan un mirador en esquina remarcando la singularidad del bloque dentro de la trama urbana, así como una doble fachada que ayuda a paliar los problemas acústicos y de soleamiento de la plaza. Los huecos están condicionados por la orientación y las vistas. De ahí sus variantes, que van desde un máximo de diafanidad en esa plaza, hasta un mínimo de superficie en los patios de manzana.
Interiormente, las viviendas se organizan según dos núcleos de comunicación, con una sola entrada desde la calle y encajando su programa con tipologías de uno, dos y tres dormitorios y dúplex en la planta alta. En cuanto al hotel, de carácter urbano y con acceso a las habitaciones a través de dos pasillos, se ajusta a la forma en L de los pisos elevados con dependencias en un único sentido. Los espacios comunes, recepción, salón, zona de desayuno y cafetería, se emplazan en la planta baja. Asimismo, destaca la imagen que la propiedad buscaba para el mismo, ya que lo relaciona con la temática cinematográfica vinculándolo directamente con el Festival de Cine de San Sebastian. Por ello, cada habitación, además de la numeración habitual, se relaciona con un artista o con un personaje de cierta relevancia que ha participado en dicho festival, lo que se logra a través de las imágenes fotográficas que decoran cada una de ellas, así como de los textos incorporados que hacen referencia a las anécdotas ocurridas al personaje durante su asistencia.
Como ejemplo ilustrativo, en la parte final del texto referente a Alfred Hitchocck destaca una anécdota curiosa que condujo a un cambio en el desenlace final de su última película: “... asistió al festival de 1958, tras un accidentado viaje desde Los Angeles. Se trataba de hacer el lanzamiento para Europa de “Vertigo”, de la que además era coproductor. La ciudad le acogió como a una verdadera estrella. Disfrutó de su estancia y de los placeres gastronómicos de la tierra, dejándose fotografiar sin problema alguno en diversos puntos de la ciudad y sus alrededores. La dubitativa reacción de los espectadores del Victoria Eugenia, terminada la película, animó a los productores a cambiar su final. Como consecuencia de ello, el Festival guarda la única copia de Europa que contiene el final original”.