El edificio se encontraba en un delicado equilibrio que aún permitía seguir hablando de teatro, aunque no disponía del espacio necesario para los camerinos o para la asistencia logística del escenario. A nosotros llegaron la sala y la zona intersticial de circulación, así como el acceso a la misma, la caja escénica y un pequeño cuerpo lateral contiguo que contenía la escalera. Por otro lado, al resultar imposible recuperar funcionalmente el inmueble con sus límites originales, nos vimos obligados a ampliar su superficie para resolver las carencias, además de dotarlo de los servicios necesarios. La fachada, de espléndida y original traza modernista, se encontraba muy desvirtuada debido a diversas afecciones (oxidación, corrosión, pátina negra, fisuras, eflorescencias...), por lo que se realizaron varios estudios e investigaciones para restaurarla, eliminando aquellos elementos de escaso interés. En cuanto al interior de la sala, se reproduce su decoración pictórica original con diseños y cromatismos de la época.
No obstante, es en la estructura donde resulta necesaria una compleja y delicada intervención, ya que hubo que renovar o reforzar algunas de las piezas afectadas por la corrosión e implementar nuevos sistemas para poder llevar a cabo las ampliaciones del teatro. Asimismo, se conforma un cuerpo de planta baja contiguo al escenario, de unos 535 m2, donde se disponen el acceso de artistas y técnicos, junto con los camerinos, almacenes, aseos, guardarropa...
También se gana superficie sobre y bajo la sala y la caja escénica, lo que supone una compleja y delicada intervención estructural que obliga a renovar y reforzar parte de los elementos originales y a ejecutar otros nuevos. Así pues, la excavación realizada bajo el teatro supone el recalce de todo el edificio y permite obtener una cámara para introducir un sistema mecánico combinado de plataformas móviles y butacas escamoteables, que posibilitan la configuración polivalente de la sala, además de obtener un desahogado foso de escenario y zonas para servicios de personal e instalaciones generales. Por otro lado, la potente estructura adintelada de grandes celosías metálicas construida por Jesús Aldama en 1992 propicia, tras su refuerzo, un importante crecimiento vertical encima de la cúpula, lo que resuelve la necesidad de superficie para el área administrativa, técnica y de formación, así como para las dotaciones del Campos Elíseos (cafetería y una estancia polivalente). Además, se regenera y amplía el antiguo foyer, paralelo a la sala, configurándolo como una nueva pieza de entrada y como el núcleo principal de circulación vertical. Finalmente, la ampliación se diseña con un cerramiento exterior de vidrio retranqueado respecto a la fachada original, de modo que ésta aparezca como protagonista de la escena. Esta transparencia permite, además, la exhibición de la renovada vitalidad del edificio, que se muestra abiertamente, es decir, un teatro dentro del propio teatro. Del mismo modo, los nuevos espacios interiores se diseñan con una personalidad serena y contemporánea que refuerzan la percepción de la sala de butacas, bellísima, deslumbrante y colorista tras su restauración. La lonja de la planta baja, aneja al costado izquierdo de la torre escénica, acoge los camerinos y otros servicios, al tiempo que su frente al callejón Euskalduna conforma la entrada independiente de artistas, técnicos o de personal.